Le financement de reprise d’une officine et la capacité d’emprunt des acquéreurs sont tributaires des variations, à la hausse comme à la baisse, des taux d’intérêt.

Apport personnel, emprunt et taux : une équation connue

Ainsi, à prix d’acquisition constant, le niveau d’apport personnel nécessaire à l’installation doit mécaniquement s’accroître en période d’augmentation du coût des crédits et, inversement, il baisse en période de déflation des taux.
L’apport personnel sera fonction du prix payé. Une survaleur d’acquisition du fonds de commerce au regard de sa valeur économique (calculée sur la base de l’EBE prévisionnel de l’acquéreur) doit être financée par un apport et non par un emprunt bancaire.

S’adapter en permanence à l’évolution des taux

Fin 2023, les taux d’intérêt sont fortement repartis à la hausse, autour de 4%, après avoir navigué à des niveaux historiquement très bas sous les 1%. Cette hausse de 3 points a entamé la capacité de remboursement des acquéreurs. En effet, avant la hausse, pour 1 M€ emprunté à un taux de 1% (hors assurances) sur 12 ans, les mensualités de remboursement étaient de 7 372 € et les annuités de 88 464 €. Fin 2023, avec un taux de 4% sur 12 ans, en conservant la même mensualité de 7 372 €, le montant emprunté tombe à 842 k€, soit une baisse de 158 k€ du montant initialement emprunté.
Le début de l’année 2024 coïncide avec une pause des taux directeurs, puis on assiste les mois suivants à une détente des taux qui se stabilisent autour des 3%, et même en-dessous, jusqu’au milieu de l’année 2025.
En reprenant l’exemple ci-dessus, pour un taux de 3% avec la même mensualité, le montant emprunté remonte à 890 500 €, soit une baisse moindre de 109 500 € du montant initialement emprunté. Pour un taux de 2,8%, le montant emprunté grimpe à 900 000 €, soit 100 000 € de moins (- 10%) que le montant initialement emprunté de 1 M€ et un gain de financement de 58 000 € (+6,88%) par rapport au montant emprunté à un taux de 4% (842 000 €).

Les taux repartent légèrement à la hausse

Depuis la rentrée 2025, on assiste à une légère remontée des taux, se situant à environ 3,2% pour le marché du financement des officines sur 12 ans. Ce nouvel ajustement se traduit par une nouvelle simulation : pour un taux de 3,2%, en conservant toujours la même mensualité de remboursement, le montant emprunté est de 880 550 € (-12%). Dit autrement, pour un 1 million d’euros emprunté à 3,2% sur 12 ans, la mensualité est supérieure de 1000 € (8 372 €).
Pour faire face à la baisse de 12% de sa capacité d’emprunt ou à l’augmentation annuelle des intérêts d’emprunt de 12 000 €, l’acquéreur a deux possibilités : obtenir du vendeur une baisse de prix et/ou augmenter son apport personnel.

Quelles répercussions sur les prix de cession des vendeurs ?

Une remontée de quelques dixièmes de points des taux devrait être sans incidence sur les prix de cession. Les taux restent historiquement bas et n’oublions pas que les intérêts d’emprunt sont déductibles. En 2025, les rentabilités sont un peu en baisse en moyenne et les prix des officines sont davantage sensibles à leur repli qu’à une hausse des taux. La valorisation des fonds risque d’en être directement affectée. Un ajustement à la baisse des prix dans les prochains mois serait conforme aux rentabilités dégagées.

Encadré : Impact des variations des taux sur la capacité d’emprunt des acquéreurs