Le financement de reprise d’une officine et la capacité d’emprunt des acquéreurs sont tributaires des variations, à la hausse comme à la baisse, des taux d’intérêt.
Ainsi, à prix d’acquisition constant, le niveau d’apport personnel nécessaire à l’installation doit mécaniquement s’accroître en période d’augmentation du coût des crédits et, inversement, il baisse en période de déflation des taux.
L’apport personnel sera fonction du prix payé. Une survaleur d’acquisition du fonds de commerce au regard de sa valeur économique (calculée sur la base de l’EBE prévisionnel de l’acquéreur) doit être financée par un apport et non par un emprunt bancaire.
Fin 2023, les taux d’intérêt sont fortement repartis à la hausse, autour de 4%, après avoir navigué à des niveaux historiquement très bas sous les 1%. Cette hausse de 3 points a entamé la capacité de remboursement des acquéreurs. En effet, avant la hausse, pour 1 M€ emprunté à un taux de 1% (hors assurances) sur 12 ans, les mensualités de remboursement étaient de 7 372 € et les annuités de 88 464 €. Fin 2023, avec un taux de 4% sur 12 ans, en conservant la même mensualité de 7 372 €, le montant emprunté tombe à 842 k€, soit une baisse de 158 k€ du montant initialement emprunté.
Le début de l’année 2024 coïncide avec une pause des taux directeurs, puis on assiste les mois suivants à une détente des taux qui se stabilisent autour des 3%, et même en-dessous, jusqu’au milieu de l’année 2025.
En reprenant l’exemple ci-dessus, pour un taux de 3% avec la même mensualité, le montant emprunté remonte à 890 500 €, soit une baisse moindre de 109 500 € du montant initialement emprunté. Pour un taux de 2,8%, le montant emprunté grimpe à 900 000 €, soit 100 000 € de moins (- 10%) que le montant initialement emprunté de 1 M€ et un gain de financement de 58 000 € (+6,88%) par rapport au montant emprunté à un taux de 4% (842 000 €).
Depuis la rentrée 2025, on assiste à une légère remontée des taux, se situant à environ 3,2% pour le marché du financement des officines sur 12 ans. Ce nouvel ajustement se traduit par une nouvelle simulation : pour un taux de 3,2%, en conservant toujours la même mensualité de remboursement, le montant emprunté est de 880 550 € (-12%). Dit autrement, pour un 1 million d’euros emprunté à 3,2% sur 12 ans, la mensualité est supérieure de 1000 € (8 372 €).
Pour faire face à la baisse de 12% de sa capacité d’emprunt ou à l’augmentation annuelle des intérêts d’emprunt de 12 000 €, l’acquéreur a deux possibilités : obtenir du vendeur une baisse de prix et/ou augmenter son apport personnel.
Une remontée de quelques dixièmes de points des taux devrait être sans incidence sur les prix de cession. Les taux restent historiquement bas et n’oublions pas que les intérêts d’emprunt sont déductibles. En 2025, les rentabilités sont un peu en baisse en moyenne et les prix des officines sont davantage sensibles à leur repli qu’à une hausse des taux. La valorisation des fonds risque d’en être directement affectée. Un ajustement à la baisse des prix dans les prochains mois serait conforme aux rentabilités dégagées.
| Montant emprunté | Taux | Durée | Mensualités | Annuités |
| 1 000 000 € | 1% | 12 ans | 7 372 € | 88 464 € |
| 842 000 € | 4% | 12 ans | 7 372 € | 88 464 € |
| 890 500 € | 3% | 12 ans | 7 372 € | 88 464 € |
| 900 000 € | 2,80% | 12 ans | 7 372 € | 88 464 € |
| 880 550 € | 3,20 % | 12 ans | 7 372 € | 88 464 € |
De la ZRR à la ZFRR, le nom change mais le dispositif d’encouragement fiscal à l’installation dans des zones rurales fragiles visées par des exonérations d’impôt reste.
En 2025, le nouveau dispositif d’exonération « Zone France Ruralités Revitalisation » (ZFRR) a pris le relais du dispositif « Zone de Revitalisation Rurale » (ZRR). Avec quelques petites nuances. Le nouveau zonage ZFRR est construit sur la maille intercommunale et se décline en deux niveaux : un niveau socle : la ZFRR et un niveau renforcé : la ZFRR « plus » pour les territoires les plus vulnérables, répondant à un certain nombre de critères.
Pour savoir si une commune est classée en ZFRR ou en ZRR, il existe un simulateur : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonageFranceRuralitesRevitalisation
L’octroi des avantages propres au zonage FRR pour les entreprises installées à compter du 1er juillet 2024 dans les communes anciennement classées en ZRR et sorties du classement FRR est reconduit jusqu’au 31 décembre 2029. Plus précisément, la plupart des communes classées en ZRR ont intégré le nouveau zonage FRR. Quant à celles non reclassées en FRR, elles continuent de bénéficier des exonérations prévues en ZRR pour leur durée restant à courir.
Le régime des ZFRR est ouvert à toutes les officines s’implantant (création ou reprise d’activité hors transfert, regroupement d’entreprises et vente « à soi-même ») sur ces zones classées entre le 01/07/2024 et le 31/12/2029, employant moins de 11 salariés, et ce quel que soit leur régime d’imposition (IS, IR). Elles bénéficient d’une exonération totale d’impôt (IS ou IRPP) sur les bénéfices réalisés au cours des 60 premiers mois d’activité puis d’un abattement dégressif sur une durée de 36 mois s’élevant successivement à 75, 50 et 25% sur les bénéfices réalisés au cours de chacune des trois périodes de 12 mois suivantes. L’ensemble des avantages en impôts perçus ne doit néanmoins pas excéder un plafond global de 300 k€ apprécié de manière glissante sur une période de trois exercices fiscaux (règle européenne des minimis).
Une telle reprise ne suppose plus nécessairement et uniquement la création d’une structure juridiquement nouvelle ou le rachat de plus de 50 % des titres d’une société par une personne physique. Ainsi, une SEL, dont le titulaire perdrait la majorité du capital au profit d’un ou plusieurs nouveaux associés co-titulaires ou une SPF-PL détenant plus de 50 % du capital d’une SEL, peut bénéficier du dispositif. Par prudence, le pharmacien peut poser un rescrit auprès du fisc pour vérifier que le montage envisagé ouvre droit aux exonérations d’impôt.
Les mesures d’exonérations fiscales peuvent également viser la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) sous certaines conditions (délibération prise dans ce sens par les collectivités ou l’établissement public de coopération intercommunale, notamment).
Une ordonnance du 3 janvier 2018 permet l’ouverture d’une pharmacie, par voie de transfert ou de regroupement, dans une commune de moins de 2 000 habitants, si cette dernière se regroupe avec d’autres localités voisines afin de dépasser le seuil de 2 500 habitants.
L’ordonnance n°2018-3 du 3 janvier 2018 relative à l’adaptation des conditions de création, transfert, regroupement et cession des officines de pharmacie prévoit que le Directeur Général de l’ARS a la possibilité de déterminer, par arrêté, des territoires au sein desquels l’accès au médicament pour la population n’est pas assuré de manière satisfaisante (article L. 5125-6-I CSP). Ces territoires dits « fragiles » sont déterminés en raison « des caractéristiques démographiques, sanitaires, et sociales de leur population, de l’offre pharmaceutique et de son évolution prévisible, ou le cas échéant, de particularités géographiques de la zone ». Les critères pour définir et identifier ces territoires ont été précisés par deux décrets (décrets n°2018-671 et n°2018-672) et un arrêté publiés le 31 juillet 2018, mais quelques dispositions restaient encore en attente de publication, en particulier concernant l’identification des territoires au sein desquels l’accès au médicament pour la population n’est pas assuré de manière satisfaisante.
Après 6 ans d’attente, un décret et un arrêté ministériels, publiés au Journal Officiel du 7 juillet 2024 ont enfin donné une définition précise à ces territoires, assouplissant ainsi les conditions d’ouverture des officines dans les communes de moins de 2500 habitants.
Ces textes permettent aux directeurs généraux d’ARS de prononcer l’ouverture d’une officine par voie de transfert ou de regroupement dans la commune de moins de 2 500 habitants, si les communes contiguës dépourvues d’officine totalisent un nombre d’habitants supérieur à 2 500 habitants et que l’une d’entre elles recense au moins 2 000 habitants.
Des mesures financières d’accompagnement destinées à assurer la pérennité des officines implantées dans ces territoires fragiles, à hauteur de 20 000 € au maximum par an, reconductible jusqu’à 3 ans, sont prévues dans l’avenant économique à la Convention nationale pharmaceutique.
Parallèlement, le dispositif consacré aux territoires fragiles ouvre la voie à d’autres aides financières, notamment issues du fonds d’intervention régional (FIR), tant pour de nouvelles structures que pour les officines existantes.
A commencer par celles de la Cour des comptes qui, dans son rapport sur l’application des lois de financement de la Sécurité sociale publié le 26 mai 2025, juge « peu pertinentes » les mesures décidées pour faire face à l’érosion du maillage officinal (aide jusqu’à 20 k€ par l’Assurance maladie, possibilité d’ouverture d’une officine en zone fragile comprenant une commune d’au moins 2 000 habitants) et « peu adapté » le zonage pour définir un territoire fragile. Selon elle, il serait plus pertinent de recenser les pharmacies fragiles et essentielles, par exemple situées dans des communes sans médecin, à plus de dix minutes d’autres officines, ou avec un seul titulaire âgé de plus de 60 ans. Et de suggérer de revoir les règles d’installation qu’elle juge trop « rigides » et « de moins en moins adaptées au maintien du maillage officinal ». Elle propose ainsi de sortir le critère de population pour adopter le critère de temps d’accès entre une nouvelle pharmacie et l’officine existante la plus proche, modèle déjà en place dans certains pays européens.
La Fédération des syndicats pharmaceutiques de France (FSPF) épingle également l’échelle géographique pour déterminer les territoires fragiles. Il est pour l’instant prévu de s’appuyer sur les territoires de vie-santé, ou maille TVS. Mais cette échelle n’est pas du tout adaptée selon ce syndicat qui estime qu’elle évincera des pharmacies qui ont besoin d’être aidées financièrement et que seulement 200 pharmacies vont toucher l’aide, alors qu’un millier en a besoin.
Faire appel à un pharmacien installé, aux grossistes ou aux groupements, au booster de la CAVP, aux obligations simples ou aux obligations convertibles en actions, à un prêt familial, à un crédit vendeur ou à des aides publiques à la création et reprise de société… Il n’y a que l’embarras du choix !
Le(s) titulaire(s) exerce(nt) seul(s) dans l’officine et devront être majoritaires en capital (sauf exception avec les holdings). L’investisseur est forcément un pharmacien inscrit à la section A de l’Ordre ou une société (SEL ou SPFPL). L’objectif pour les titulaires sera le plus souvent de devenir à terme autonome financièrement en détenant la totalité du capital. Dans ce type de montage, il conviendra de déterminer la durée de l’association (5 à 8 ans), de fixer les modalités financières de sortie des associés.
Ils peuvent prendre diverses formes : prêt classique, participatif, in fine ou avec différé d’amortissement, Obligations Simples, Obligations Convertibles en Actions. Durée : de 5 à 15 ans (avec un différé de remboursement). Ceux qui les proposent sont cautions ou financeurs. A charge à l’acquéreur de choisir celui qui lui correspond le mieux, avec lequel il se sentira le plus en phase, sur le plan tant des valeurs que de la stratégie.
. La donation simple. Elle est rapportable à la succession sauf si elle est hors part successorale. Elle est très dangereuse car elle fait, lors de cet évènement, l’objet d’une réévaluation. Si on ne fait rien, c’est le régime légal de toute donation qui s’applique. Attention, le don manuel en est un !
. La donation-partage. Les valeurs sont figées au jour de la donation. La donation-partage (en présence de plusieurs enfants) est obligatoirement un acte notarié. Lorsqu’un seul des enfants est diplômé et souhaite reprendre la pharmacie familiale exploitée en société, les autres héritiers codonataires non-pharmaciens seront « désintéressés » par une somme d’argent – appelée soulte – qui leur sera versée à terme par le repreneur ou immédiatement, si elle est financée par un emprunt bancaire au nom de la société exploitant l’officine.
. Un prêt familial : il doit être enregistré aux impôts, comporter un taux d’intérêt cohérent et doit être véritablement remboursé (prêt étalé ou in fine sur 12 ans).
Pour faciliter la vente de son officine, le cédant peut accorder deux types de financement : un financement du stock, un financement partiel du fonds de commerce, par exemple portant sur 10% de la valeur du fonds cédé. L’ensemble des conditions de ces opérations de financements doivent être clairement précisées (montant du crédit vendeur, taux d’intérêt, modalités de remboursement…).
En étant démissionnaire d’un poste d’adjoint et inscrit à France Travail, un pharmacien peut prétendre à des aides financières dans l’hypothèse où il se trouverait demandeur d’emploi au moment de son installation.
L’ACRE : Le bénéficiaire de l’Acre (Aide aux Créateurs et Repreneurs d’Entreprise) est exonéré, pendant 12 mois à compter de la date du début d’activité de l’entreprise, des cotisations salariales et patronales d’assurance sociale. Le montant de l’exonération dépend du montant de sa rémunération. Pour les dirigeants de société, un certain nombre de conditions (notamment ayant trait à la détention du capital) doivent être remplies pour pouvoir bénéficier de cette aide.
L’ARCE : Sur le plan des aides sociales, l’ex adjoint peut bénéficier, sur une période limitée à 2 ans suivant la fin du contrat de travail, des allocations chômage de l’ARCE (Aide à la Reprise ou à la Création d’Entreprise). De nouvelles règles d’éligibilité à l’ARCE sont entrées en vigueur depuis le 1er avril 2025. A compter de cette date, le cumul de l’ARE avec les revenus professionnels non-salariés est limité à 60 % des droits restants. L’obtention de l’ACRE entraîne automatiquement le droit au bénéfice de l’ARCE. Les deux aides sont cumulatives.
Ils sont divers et variés : aides pour la transformation numérique des entreprises dans le cadre du dispositif France Num, aides à la création et à la reprise d’entreprise de la banque publique d’investissement BPifrance, prêts régionaux, accords de partenariat entre la Banque européenne d’investissement (BEI) et le Crédit Agricole pour soutenir les professionnels de santé dans leurs projets d’investissement, notamment dans des territoires souffrant de désertification médicale…
Il existe des aides mises en place par l’État et au niveau des collectivités territoriales (régions, départements, communes). Le montant et les modalités pour obtenir ces aides publiques dépendent à la fois du lieu d’implantation de l’entreprise et de la politique d’aménagement du territoire de chaque collectivité territoriale. Elles peuvent prendre différentes formes : aides directes, subventions d’investissement, prêts bonifiés, exonérations fiscales et sociales, différés de remboursement d’emprunt, etc.
Chaque région propose un dispositif d’accompagnement à la création d’entreprise (remplaçant le Nacre depuis 2017). Selon la région, l’accompagnement peut consister en une aide au montage du projet de création, une aide à sa structuration financière et/ou un suivi du développement de l’entreprise.
Dans un contexte de pression constante sur les marges, de hausse des charges et de repli de la rentabilité, l’acquéreur doit faire preuve de prudence dans l’élaboration de son prévisionnel d’exploitation et de trésorerie.
Des hypothèses trop optimistes peuvent compromettre la viabilité du projet. Les éléments nécessaires à la construction d’un prévisionnel d’exploitation et d’un plan de trésorerie prévisionnel doivent être puisés dans les bilans et comptes de résultats du vendeur. Les statistiques de MDL donneront le détail des produits chers sur les périodes considérées, serviront à établir un prévisionnel d’exploitation en phase avec le nouveau paradigme économique de la pharmacie, et à effectuer les retraitements nécessaires au niveau du CA et de la marge.
Ce tableau, établi sur 3 ans, rassemble d’un côté les charges et de l’autre les produits. Le tout hors taxes. La différence entre les deux colonnes permet de calculer le bénéfice dégagé par l’entreprise. Il faut ensuite élaborer des comptes prévisionnels basés sur des hypothèses réalistes (pessimistes et optimistes).
Il permet de savoir quand et pour quels montants la trésorerie est sollicitée pour éventuellement financer les besoins financiers. Etabli par année, puis ultérieurement mois par mois lorsque le recul sur l’exploitation le permet, il permet de calculer la différence entre les encaissements (vente, TVA récupérée, emprunts…) et les décaissements (paiements des fournisseurs, charges sociales et financières, impôts…). La trésorerie sera toujours fonction de la capacité d’apport du futur titulaire et du coût d’acquisition de l’officine cible.
Ces deux prévisionnels d’acquisition permettront de donner confiance aux banquiers en affichant des outils de gestion, de simuler l’avenir en mesurant l’impact des décisions importantes sur les résultats, de définir le niveau des prélèvements possibles du titulaire sur l’année.
Le coût d’acquisition d’un fonds de pharmacie intègre l’achat de l’officine, les frais liés à l’acquisition, les investissements nouveaux, le fonds de roulement à constituer. Le besoin en fonds de roulement (BFR) est en moyenne inférieur à 19 k€ pour un CA moyen de 2 115 k€ (source : statistiques KPMG 2025).
Il est important de financer tous les besoins avec le banquier dès l’installation. Les travaux et investissements en matériel nécessaires doivent être identifiés/valorisés. La pharmacie doit être rafraîchie : « coup de peinture » ou des travaux plus importants à envisager (agencements, informatique, signalétique…) ?
L’avenant n°1 à la Convention pharmaceutique signé en juin 2024 ouvre des perspectives concrètes : revalorisation d’honoraires, rémunérations incitatives (ROSP), nouvelles missions conventionnées (vaccinations, TROD angine, accompagnement des patients chroniques..) dont la montée en charge reste progressive et hétérogène selon les territoires et les équipes. Leur portée est encore partielle et leur appropriation par le réseau officinal nécessite des investissements en temps, en ressources humaines et en formation.
Avec la croissance des médicaments chers, le CA n’est plus l’indicateur essentiel à retenir dans l’analyse actuelle et prévisionnelle de la performance d’une officine. C’est bien la marge – et plus largement la rentabilité – qu’il faut désormais suivre et piloter pour mesurer la solidité et le potentiel de développement d’une officine.
Comme pour le CA, l’analyse de la marge et de son évolution doit être complétée par activité et donc réalisée à partir des ventilations de taux de TVA. Les marges complémentaires issues des remises génériques demeurent significatives mais instables, dépendantes des décisions gouvernementales. Malgré un cycle de concertations avec les syndicats pharmaceutiques, le 16 juillet dernier, le gouvernement a décidé d’abaisser le plafond des remises sur les génériques de 40% à 30% et de fixer un plafond des remises sur les médicaments biosimilaires à 15%, sachant que ce nouveau marché de la substitution ne compensera pas la baisse des remises sur les génériques. L’érosion de cette ressource indispensable de la pharmacie doit être prise en compte dans les prévisionnels de l’acquéreur. D’autant que ce 30% – 15% doit passer à 20% pour l’ensemble des médicaments…..
Dans l’approche de son projet, l’acquéreur doit explorer la structure des coûts et anticiper leur évolution.
. Impôts et taxes. Ce poste, bien que faible, reste sensible à l’évolution de la fiscalité locale. La réforme de la fiscalité des collectivités (notamment via la suppression de la taxe d’habitation) entraîne une pression accrue sur la Contribution Économique Territoriale (CET).
. Loyer. Le titulaire doit rester vigilant quant aux revalorisations des bases locatives et à l’évolution des taxes foncières, particulièrement dans les zones tendues.
. Frais de personnel. Leur hausse en 2024 (+4,9%, source : statistiques KPMG 2025) est plus modérée qu’en 2023 (+8 %). Le poids de ce poste est structurel et demeure significatif, en lien avec la dynamique salariale conventionnelle et la nécessité de fidéliser les équipes.
Grâce aux boosters d’apport, les pharmaciens qui disposent de peu de fonds propres sont beaucoup moins limités que par le passé dans le choix de l’officine à acquérir.
L’acquéreur doit avoir un recours raisonné aux booster d’apport. Un booster d’apport vise à compenser une faiblesse d’apport mais n’a pas vocation à payer un surprix. Il doit être retenu dans des conditions normatives, par conséquent, il ne doit pas être détourné de son objet premier et se transformer en booster de prix. En aucun cas, il doit servir à minorer l’emprunt bancaire, dans le cas où un dossier avec une quotité de financement de 100% est rejeté par la banque.
Le booster d’apport ne remplace par l’apport de l’acquéreur. Ce complément d’apport reste un prêt, représente un endettement supplémentaire et doit faire l’objet d’un remboursement.
Attention au risque de surendettement lié au cumul des emprunts et à un recours exagéré au booster d’apport ! Selon que le différé d’amortissement du capital de l’emprunt est de 3 ans, 7 ans ou plus, l’échéance de remboursement va venir plus ou moins en concurrence avec la dette principale de la banque mais il est possible en cours d’exploitation de la moduler en fonction de la situation de la trésorerie de l’officine. Si le différé de remboursement d’emprunt du booster venait à s’allonger dans le temps, cela pourrait diminuer la capitalisation du pharmacien lors de la revente.
Les taux d’intérêt des boosters d’apport sont plus élevés que ceux des banques. La raison est simple. Les groupements et répartiteurs qui développent des boosters d’apport prennent un risque financier car ils se portent caution de ce prêt complémentaire en cas de défaillance de l’emprunteur. Pourquoi de telles offres destinées aux primo-accédants ? Les groupements voient dans cette aide à l’installation les moyens de faire croître leur réseau et les répartiteurs de renforcer les liens qui les unissent à leurs clients. Une fois le jeune installé, il faut savoir qu’ils lui demanderont des contreparties…
Ce nouveau mode de financement se développe au détriment des associés investisseurs car il permet une capitalisation plus importante si le différé de remboursement d’emprunt du booster est court, et garantit l’indépendance professionnelle du pharmacien gérant de la SEL. Cependant, l’installation avec l’aide d’un pharmacien investisseur prenant une part minoritaire dans le capital de la SEL du jeune titulaire fonctionne depuis plus de 30 ans. Si les règles précisées dans les pactes d’associés sont respectées, le jeune exploitant de la SEL conserve son indépendance financière et professionnelle.
Les booster d’apport prennent le plus souvent la forme de prêts accordés à la SEL (durée de 5 à 15 ans), plus rarement au primo-accédant à titre personnel (pour lui éviter de prélever le remboursement d’emprunt sur sa rémunération personnelle). Il peut s’agir d’un prêt classique, d’un prêt participatif (boosters conventionnés Interfimo/groupements et Interfimo/répartiteurs, autres boosters non-conventionnés Interfimo…), d’emprunts obligataires simples ou convertibles en actions.
Par exemple, le fonds CAVP complète, sous la forme d’un financement subordonné (afin que celui-ci soit considéré par le banquier principal comme un apport), le plan de financement des pharmaciens primo-accédants ne pouvant réunir seuls la totalité du montant de l’apport nécessaire à l’acquisition de leur outil de travail. Ce prêt est in fine (12 ans de différé de remboursement) de telle sorte qu’il s’intercale harmonieusement avec celui de la dette principale de la banque, une fois qu’elle est éteinte. Aucun frais n’est facturé aux emprunteurs, aucune garantie ne leur est demandée. Ce prêt est toutefois assorti de contraintes juridiques et financières.
Les obligations convertibles en actions (OCA) sont assorties d’une prime de non conversion. Ces montages sont souvent proposés par des fonds d’investissement. Ceux à visée purement spéculative peuvent conduire à des abus (taux d’intérêt confiscatoire des bénéfices pour l’exploitant, prime de non-conversion élevée, aliénation de l’indépendance professionnelle du pharmacien…). Il importera donc de parfaitement décortiquer les modalités d’un contrat obligataire avant de s’engager.
Le dispositif temporaire d’amortissement du fonds commercial entre dans sa dernière année d’application et prendra fin le 31 décembre 2025. Il est encore temps d’en profiter !
L’article 23 de la loi de finances 2022 a ouvert temporairement le droit à une déduction fiscale de l’amortissement du fonds commercial, pour des fonds de commerce acquis entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025. Les amortissements comptabilisés sont déductibles du résultat imposable pendant 10 ans. L’acquéreur bénéficie d’un avantage fiscal immédiat pendant cette période d’amortissement, la baisse sensible du résultat comptable et du résultat fiscal entraînant une diminution des impôts et cotisations sociales TNS. L’économie étant importante, l’option pour l’amortissement du fonds commercial peut être une solution pour les dossiers financièrement tendus. L’acquéreur d’une pharmacie achetée 2 M€ via une société à l’IS bénéficiera d’une déduction fiscale pendant 10 ans de 200 k€ sur le résultat fiscal, soit une économie d’IS de 500 k€ sur la période totale d’amortissement.
Reste à savoir si cet avantage fiscal profitera seulement aux acquéreurs ou si les vendeurs, préférant vendre des titres de société, chercheront à négocier une augmentation du prix de vente du fonds.
Ces déductions fiscales incitent les acquéreurs à privilégier des rachats de fonds, au détriment des acquisitions de titres n’ouvrant pas droit à l’amortissement. Elles vont venir doper les trésoreries et disponibilités pour financer les investissements de début d’activité. Ce levier fiscal permet d’absorber tout ou partie du surcoût financier lié à la hausse des taux d’intérêts et de prévenir le risque financier. Il est intéressant, en particulier, pour faire aboutir un dossier d’acquisition d’une petite officine.
L’amortissement du fonds commercial n’est pas sans inconvénients : réduction des fonds propres liée aux éventuelles pertes engendrées par les amortissements, résultat faible voire négatif, gel des décisions stratégiques à moyen terme du pharmacien, telles que l’intégration d’un associé en cours d’amortissement du fonds, plus-value à terme calculée sur la valeur nette comptable. Exemple : si la vente du fonds est réalisée au prix d’acquisition, alors la plus-value correspond aux amortissements pratiqués (donc si vente dans 10 ans, plus-value = prix de cession).
Les experts comptables sont majoritairement favorables aujourd’hui à l’option de l’amortissement, estimant qu’il est préférable pour l’entreprise d’avoir une trésorerie saine et des capitaux propres faibles, voire négatifs, plutôt que l’inverse.
Les banques sont plus circonspectes. Elles ont fait preuve de beaucoup de prudence au lancement du dispositif, réservant leur accord de financement à la condition que le dossier (prévisionnel sans amortissement) passe au préalable leurs fourches caudines. Avec le recul, leurs positions se sont assouplies.
Pour éviter le risque de création de capitaux propres négatifs, il est possible d’amortir sur une durée d’amortissement plus longue, par exemple sur 20 ans, afin d’en lisser les effets, puis d’arrêter d’amortir au bout de 10 ans. Il est possible aussi d’étaler l’amortissement des frais d’établissement sur 12 ans, de placer le maximum d’apport en capital…
Enfin, la plus-value latente correspondant à la valeur du fonds n’a plus lieu d’être si le pharmacien revend des titres de société et non le fonds (avec une minoration du prix des titres à négocier, tenant compte de la plus-value latente sur le fonds).
L’acquéreur doit faire diligence pour signer une promesse de vente, compte tenu des délais d’une transaction (8 à 9 mois). Pour ceux ayant récemment acquis un fonds, en 2024 ou début 2025, l’option de l’amortissement doit être activée au plus tard à la clôture des comptes du premier exercice d’acquisition d’un fonds. Bien sûr, après avoir bien mesuré l’ensemble des conséquences de ce choix à moyen et long terme.
Les statistiques de la 34ème étude « prix et valeur des pharmacies » de la société Interfimo, à propos des transactions de l’année 2024, ne s’inscrivent que partiellement dans la continuité de l’année 2023. L’évolution des prix de cession varie selon que l’on prend la référence au chiffre d’affaires ou à l’excédent brut d’exploitation (EBE). Un ajustement trop lent de ceux-ci au contexte économique des officines est à l’origine d’une baisse de vitalité du marché.
Pour la seconde année consécutive, les prix de cession exprimés en pourcentage du CA HT baissent. Le repli s’accélère même sur les officines de plus de 1,2 M€ de CA, avec un prix moyen qui passe de 84 % à 76 % du CA (- 8 points), alors que cette tendance baissière n’est que de 5 points pour les officines de moins de 1,2 M€ dont le prix moyen tombe à 54% du CA HT. La pression sur les marges, l’inflation des charges, la fin du CA Covid, la baisse de la rentabilité, les incertitudes politiques plombent davantage les petites officines qui ne trouvent plus preneurs. Celles en centre-ville enregistrent un prix de cession moyen historiquement bas de 49% du CA HT.
Dans ce contexte de baisse généralisée, les officines rurales tirent leur épingle du jeu. Moindre concurrence, pas de déperdition de CA, faibles loyers… celles de plus de 1,2 M€ sont cédées à des prix légèrement supérieurs en 2024 (77%) à ceux de leurs homologues de centre-ville et de quartier (75%), tandis que celles de moins de 1,2 M€ sont la seule typologie à voir leur prix de cession croître, de + 3 points à 58% du CA HT.
Les prix de cession faisant référence à la marge brute, un indicateur plus appréciable sur la valorisation d’une officine que le CA, baissent également mais de manière moins marquée. Le prix de cession moyen se situe à 1,78 fois la marge contre 1,87 fois la marge pour les officines de moins de 1,2 M€, à 2,66 fois la marge contre 2,75 en 2023 pour les officines de plus de 1,2 M€.
La taille reste plus que jamais un critère de valorisation des prix. Alors que l’ajustement des prix à la baisse se poursuit pour les officines de moins d’1,2 M€ de CA (-0,2 point à 5,1 fois l’EBE), au-delà de ce seuil, les prix de cession en multiple de l’EBE augmentent pour toutes les catégories d’officines (tailles, typologies, régions), en moyenne de 0,8 point à 7,2 fois l’EBE.
Cela signifie-t-il que les prix augmentent en valeur ? Interfimo se montre très prudent dans ses commentaires : les prix n’ont pas augmenté en euros, tout au plus, ils se sont maintenus pour les pharmacies les plus attractives. C’est le cas des officines de CA supérieur à 3 M€ qui se sont cédées en moyenne à 8,1 fois l’EBE.
En fait, la baisse de la rentabilité n’a pas été suffisamment prise en compte dans la négociation des prix de vente 2024 et intégrée par le marché, d’où ces coefficients multiplicateurs plus élevés.
En 2024, les prix des officines de plus de 1,2 M€ se déconnectent de leur valeur économique. Les prix n’ayant pas baissé suffisamment vite par rapport à la baisse de la rentabilité, les conséquences sur la vitalité du marché ont été immédiates, malgré une légère détente des taux d’intérêt (qui devraient, selon Interfimo, remonter au-delà des 3% en 2025). Le nombre de transactions a décru de 10% l’an dernier, passant de 1 606 en 2023 à 1442 en 2024 (dont 53% cessions de fonds et 47% cessions de parts). Le nombre de cessions de fonds est tombé à son niveau le plus bas en 10 ans (763), en dépit des possibilités offertes par l’amortissement du fonds commercial et de l’attrait des primo-accédants pour le rachat d’un fonds (68% des premières installations). Le retour à un marché plus fluide en 2025 dépendra de sa capacité à intégrer pleinement la baisse de la rentabilité dans les prix de cession.
https://www.interfimo.fr/etudes/prix-pharmacien,15
Bien que l’attachement au prix en pourcentage du chiffre d’affaires HT reste fort chez les pharmaciens titulaires, la méthode de valorisation par la rentabilité s’est définitivement imposée sur le marché. Le résultat de cette approche du « prix économique » peut être pondéré par le croisement avec d’autres méthodes d’évaluation.
Le CA HT n’est plus aujourd’hui « la » référence pour fixer le prix d’une pharmacie ni pour étudier sa viabilité ou son évolution. Celui-ci est désormais fixé au regard de l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE) retraité. En effet, l’EBE comptable n’est pas toujours révélateur de la rentabilité « réelle » d’une officine et doit souvent être retraité. Il s’agit d’exclure l’ensemble des coûts afférents aux titulaires en place (charges sociales, rémunérations à l’IS), de tenir compte de leur mode de gestion, de la réalité de leur travail.
Dans les statistiques d’Interfimo sur les prix de cession des officines, l’EBE retraité s’entend avant rémunération et cotisations sociales des titulaires de manière à neutraliser les différences de comptabilité entre régime IR et IS. Le montant de la rémunération et des charges sociales des pharmaciens titulaires est donc rajouté à l’EBE comptable. Ainsi, la valeur des officines n’est pas impactée par la politique de rémunération des cédants.
Autres retraitements fréquents : ceux de certaines charges atypiques (frais généraux, frais de personnel) qui dégradent l’EBE et sont susceptibles d’avoir un impact plus ou moins significatif sur le prix de cession d’une officine.
Le % du CA HT a perdu beaucoup de pertinences avec les produits chers. La conséquence de la progression des ventes en médicaments chers est une croissance du CA en trompe-l’œil et une rentabilité en baisse qui doivent amener à revoir les indicateurs de prix des officines, pour éviter que l’acheteur – comme le vendeur – ne surestime la valeur d’un fonds de pharmacie.
Les bilans de 2024, prochainement disponibles, permettront aux acquéreurs d’avoir une visualisation plus juste et réelle de l’activité d’une pharmacie en post-covid. La baisse de rentabilité des officines constatée en 2023 et 2024 va inciter, dans un marché d’acheteurs, à ce que les prix baissent.
Lors d’une transaction d’officine, le CA des produits chers doit être retraité (exclusion du CA au-delà d’une part normative comprise entre 35 % et 38 % du CA HT des médicaments remboursables) dans la valorisation du fonds de commerce, à l’instar de tout ce qui impacte de manière ponctuelle, occasionnelle ou exceptionnelle l’activité de l’officine. Par exemple, les activités liées au Covid, les CA issus des collectivités, des maisons de retraites, de l’export… Ce travail est essentiel pour ne pas exposer le repreneur à un risque trop important, et pour lui permettre d’obtenir un accord de financement bancaire
La méthode de valorisation par l’EBE est aujourd’hui de plus en plus croisée avec une autre méthode plus récente qui consiste à retenir la marge brute globale : ventes + prestations – achats consommés, à retraiter la marge liée à l’activité Covid, puis à appliquer un coefficient multiplicateur (compris en moyenne entre 2,5 et 3). Un prix de vente en multiple de la marge présente l’avantage de lisser l’impact négatif des produits chers sur la marge, de prendre en compte leur impact sur la rentabilité de l’officine et donc d’avoir une vision fine de sa performance économique. Mais elle ne permet pas de comparer deux dossiers entre eux, par exemple, deux officines aux marges globales identiques, mais avec des loyers annuels différents, deux officines aux effectifs identiques mais avec des charges de personnel structurellement bien différentes.
Preuve que chaque valorisation est un cas d’espèce. Chaque officine revêt des caractéristiques propres avec des écarts de prix parfois importants d’une affaire à l’autre, même à CA ou à marge globale en valeur identiques.
Quelle que soit la pertinence d’une approche par la valeur économique (EBE, marge), rappelons que la valeur ne fait pas le prix qui est régi par la loi de l’offre et de la demande.
Un certain nombre d’éléments vont faire la différence dans l’estimation de la valeur d’une officine : la qualité de la clientèle et du personnel, l’environnement commercial, l’emplacement, le dynamisme de l’affaire, son potentiel de développement, etc. Tous ces éléments doivent être soigneusement analysés car ils sont pris en compte dans le calcul d’une « valeur de rendement ». En effet, les repreneurs achètent au travers d’un fonds de commerce une capacité à créer de la rentabilité future.
Il faut savoir vendre à temps, sans nécessairement attendre des jours meilleurs. Une bonne compréhension des réalités du marché de la transaction d’officines et de la conjoncture macroéconomique aidera les pharmaciens titulaires désireux de vendre leur fonds de commerce ou leurs parts sociales à forger leur décision. Et, au besoin, à recourir à des stratégies ou montages pour rendre leur officine plus attractive auprès des acquéreurs.
De nombreux facteurs poussent un pharmacien titulaire à vendre son fonds de commerce ou ses parts sociales.
Les uns sont subjectifs : lassitude professionnelle assez légitime à l’approche de l’âge du départ en retraite, désir de se remotiver en vendant son affaire et en rachetant une autre en changeant, par exemple, de région, ambition professionnelle, raisons de santé, etc.
Les autres sont objectifs : cession sous la contrainte économique, cession stratégique en vue du développement du patrimoine professionnel, motivation fiscale telle que l’exonération des plus-values liées au départ à la retraite (l’abattement fixe de 500 000 euros mis en place pour les plus-values de cessions de titres à l’IS réalisées par les dirigeants partant à la retraite en vigueur jusqu’à fin 2024 pourrait être prolongé par la future loi de finances pour 2025, à suivre…).
Pour un chef d’entreprise, l’objectif principal est, en général, d’obtenir le meilleur prix possible pour son affaire. La tentation est parfois grande (et naturelle) de surestimer le prix de vente de son officine ou de le caler sur les dernières statistiques des prix de cession d’Interfimo. Ce n’est pas aussi simple que cela !
En fonction de la taille de l’officine, de sa typologie et de sa localisation, certains titulaires seront amenés, comme chaque année, à céder leurs officines à des prix supérieurs à leur valeur « économique ». D’autres, au contraire, céderont leurs fonds ce commerce à des prix bien inférieurs à la rentabilité dégagée. Ou, dans le pire des cas, ne trouveront pas de repreneurs.
Concernant la fixation du prix, le pragmatisme doit donc être de mise, en particulier du côté des vendeurs. Les prix baissent et vont continuer de diminuer, dans un contexte de baisse de rentabilité évidente des officines. Et il ne faut pas s’attendre à ce que la dépréciation des prix des officines s’essouffle avec la légère baisse des taux !
De plus, les indicateurs techniques, fiscaux notamment, risquent de renforcer cette tendance. En effet, la fin à partir de 2026 du dispositif d’amortissement des fonds acquis laisse augurer un décrochage de la valeur des fonds. D’où l’intérêt de vendre son fonds cette année plutôt que des parts sociales dont l’acquisition n’ouvre pas droit à l’amortissement.
2025 marquera une année charnière, où les nouvelles réformes fiscales, notamment pour les associés de sociétés d’exercice libéral (SEL) imposés en grande partie dans la catégorie des BNC, vont bouleverser les habitudes de gestion. On sait aussi à quel point la fiscalité (que réserve la prochaine loi de finances ? Comment va évoluer la fiscalité à l’IS ? Etc.), peut influencer la santé financière de son officine et peser sur les décisions stratégiques. Il est donc essentiel de ne pas rester passif face au changement et s’entourer d’experts compétents pour optimiser la réalisation de son patrimoine professionnel.
Bon nombre de titulaires désireux de céder un fonds ou des parts sociales dans des conditions satisfaisantes devront anticiper toutes les hypothèses, des plus optimistes au plus pessimistes. Soit en préparant quelques années à l’avance cette vente (regroupement, transfert, restructuration d’une SARL en SELAS avant de céder ses titres afin de faire bénéficier l’acquéreur de droits d’enregistrement réduits à 0,1%, travaux, projets de développement, fidéliser et former son personnel…).
Soit en intégrant toute stratégie ou montage visant à faciliter l’opération de cession ou de transmission projetée (crédit vendeur, cession progressive des parts sociales à un adjoint salarié, transmission de l’officine à un enfant diplômé, autres montages associatifs tels que devenir co-emprunteur, pour un cédant, lors d’une opération de cession du fonds à une SEL intégrant un jeune associé prometteur, conservation par le cédant ayant cessé son activité professionnelle d’une participation minoritaire dans le capital de la SEL dans laquelle il a exercé…).
L’objectif du vendeur est d’adapter sa pharmacie au projet des repreneurs et à leurs fonds propres. Si ce travail préparatoire pour rendre son officine plus attractive auprès des futurs acquéreurs n’a pas été réalisé en amont, alors faudra-t-il peut-être différer la décision de vendre ?